O público que se encaixa no perfil do programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV) está tendo mais facilidade para comprar seu imóvel. As mudanças nas regras do programa, como a redução dos juros e o aumento nos valores do subsídio, dos imóveis financiados e das faixas de renda, facilitaram o acesso aos financiamentos. A queda dos juros e o aumento no prazo reduziram o valor da parcela para o comprador de baixa renda. Apesar das novas regras estarem em vigor há menos de dois meses, as incorporadoras já registraram um significativo aumento nas vendas de unidades adquiridas dentro do programa.
O MCMV abrange diferentes faixas de renda, que são divididas em três grupos: famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.640 nas áreas urbanas (faixa 1); famílias com renda bruta mensal de R$ 2.640,01 a R$ 4.400 nas áreas urbanas (faixa 2); e famílias com renda bruta mensal de R$ 4.400,01 a R$ 8 mil nas áreas urbanas (faixa 3). Para cada faixa de renda, há taxas de juros específicas para financiamento, variando de acordo com a região do país e se o interessado é cotista do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou não.
Uma das principais mudanças foi a ampliação da faixa de financiamento, que agora permitem a aquisição de imóveis no valor de até R$ 350 mil, medida que beneficia especialmente as famílias da faixa 3 do programa. Antes, o limite máximo para essa faixa de financiamento era de R$ 264 mil. Além disso, houve aumento no valor do subsídio para complementação da compra, que passou de R$ 47,5 mil para até R$ 55 mil. Mas o desconto no financiamento está sujeito a critérios populacionais, sociais e de renda.
Na MRV, maior construtora e incorporadora da América Latina, a procura por imóveis dentro do MCMV em Goiás cresceu 27% em um mês. Segundo o gestor comercial do grupo, Fabrício Pavanelli, em agosto, o volume de vendas foi 20% maior que no último mês de julho e 40% acima do registrado em agosto do ano passado. Para ele, o que mudou foi o melhor acesso para perfis de clientes que antes não se enquadravam no programa. “O aumento no valor do subsídio para R$ 55 mil facilitou muito para o cliente baixa renda da faixa 1. Hoje, ele consegue comprar seu imóvel, com prestação menor que aluguel”, afirma.
Esta queda no valor da parcela, que passou a caber melhor no bolso do comprador de menor renda, foi resultado do aumento do prazo de financiamento de 360 para 420 meses. Pavanelli informa que o volume de aprovação de crédito cresceu quase 30% em relação ao registrado antes das mudanças nas regras do programa. “Isso significa um incremento de 30% no volume de negócios para a companhia. As novas regras permitiram a inclusão de mais pessoas na faixa 1 e também aumentou o acesso de quem estava no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SPBE) para o MCMV com recursos do FGTS, que teve os juros reduzidos de cerca de 10% para 7,66%”, destaca.
Lançamentos
Atualmente, a MRV tem sete empreendimentos em Goiânia e outros quatro em Aparecida que se encaixam nas regras do programa, além de unidades em Anápolis e Valparaíso. “Vamos continuar lançando em 2024, quando deve ocorrer o maior volume de lançamentos dos últimos anos em Goiás”, avisa o gestor comercial da empresa.
A analista de Recursos Humanos Dânella de Paula Naves acaba de comprar seu primeiro apartamento de dois quartos pelo programa MCMV, que será entregue no próximo mês de dezembro ou no início de 2024.
Segundo ela, a compra só foi possível graças a facilidades como o parcelamento em 48 vezes da entrada de R$ 50 mil. O financiamento ainda contou com um subsídio de R$ 25 mil. “Sem isso, teria sido muito difícil porque eu não teria o valor total da entrada”, destaca Dânella. Ela conta que o menor valor da parcela, de R$ 640, também reduziu a pressão sobre o orçamento mensal e facilitou a compra.
Na Vila Brasil, empresa do Grupo Mauá, o foco é o MCMV. Para o CEO da Vila Brasil Engenharia, Flávio Mendes Garcia, a mudança mais perceptível no programa foi sentida pelo público das faixas de renda 1 e 2, por conta do aumento no valor do subsídio, que tem facilitado o acesso destas pessoas à casa própria. “Com isso, entradas que oscilavam entre R$ 30 mil e R$ 50 mil caíram para até R$ 15 mil”, destaca. Em alguns casos, a entrada chega a ser reduzida a zero, como no caso de bons perfis de crédito, em que a pessoa consegue financiar o valor total.
Além disso, Flávio Mendes lembra que a empresa também trabalha com o Cheque Moradia da Agência Goiana de Habitação (Agehab), no valor de R$ 45,8 mil, que atende famílias com renda de até três salários mínimos, além de outros critérios.
A empresa tem dois empreendimentos que se enquadram no MCMV, sendo um já 100% vendido, e outro restando apenas algumas unidades. Um condomínio de casas com 20 itens de lazer em Jataí e possibilidade de uso do Cheque Moradia também já teve a metade das unidades comercializada.
Nos próximos três anos, mais sete mil unidades serão lançadas, sendo o próximo lançamento no primeiro trimestre de 2024. Segundo o CEO da Vila Brasil, as melhores perspectivas deixou a empresa mais otimista para lançar. Antes, com o baixo valor das unidades, não havia viabilidade econômica, por conta da pressão dos custos. “As pessoas também não conseguiam comprar. Agora, há um maior poder de absorção por parte do mercado com as condições de pagamento facilitadas”, avalia.
A pedagoga Francielly Alexandre da Silva também acaba de comprar seu primeiro apartamento graças às novas regras do MCMV. Viúva e mãe de dois filhos, ela conta que já tinha tentando o financiamento antes, mas sem sucesso. “Agora, com as mudanças, eu consigo pagar, pois o valor da minha entrada caiu para apenas R$ 2 mil e ainda pude parcelar”, comemora. O valor da parcela do financiamento também caiu de R$ 960 para R$ 816. “Viabilizou a realização de um sonho”, destaca.
A gerente comercial do Eldorado Parque, Adrielly Machado, conta que a procura por unidades aumentou cerca de 200% e as vendas cresceram cerca de 90%. Segundo ela, a maior demanda ocorreu nas faixas 2 e 3, com renda de até R$ 8 mil, que podem comprar imóveis de até R$ 350 mil. “As novas regras mudaram o poder de compra do cliente. Antes, para comprar um imóvel na faixa de R$ 255 mil, o cliente precisaria ter uma renda de R$ 7 mil. Hoje, com uma renda de R$ 4,4 mil, ele já consegue, pois o valor da parcela caiu de R$ 2,3 mil para R$ 1,3 mil por causa da redução dos juros, o que aumentou o poder de compra”, explica.
As taxas foram reduzidas de uma média de 10,8% para entre 6,5% e 7,66% para a faixa 2 e entre 7,16% e 8,5% na faixa 3. A gerente comercial do Eldorado Parque lembra que clientes com renda entre R$ 4 mil e R$ 5 mil que visitavam o estande, há cerca de três meses, não conseguiam comprar um apartamento de dois quartos com suíte e lazer completo, mas agora já podem. “Ficou muito diferente. Com isso, já temos previsão de novos lançamentos ainda neste ano para atender ao aumento da demanda”, informa.
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